[인생] 전세사기 관련 법무사 방문예정인데 알아야 할게 더 있을까요?

[이도시스템]

사태 인식하고 3일 지났네요

제가 한거라곤.. 

https://mypi.ruliweb.com/mypi.htm?nid=212769#=8791

일단은 이건데 좀 더 확실히 알려고 법무사쪽까지 방문 예정입니다. 

그리고 어제 부동산에서 알려준건데 저 가고 자체적으로 다시 확인해보니 

전세입자현황에 안나온 7번째 집이 회사 기숙사로 쓰는 원룸 4천짜린데 그게 소액대상자로 은행보다 우선순위라 하네요. 

일단 1400은 먼저 보증된다하고 그 다음 은행 그 다음이 저랍니다. 

건물 시세는 6억 5천-7억 예상하네요.

제가 법무사가서 물어볼건 

1. 전세보증금 완전히 돌려 받을 수 있느냐

2. 경매는 확정이라치고 은행 주고 남은 돈으로 남은 세입자들에게 어떻게 분담되냐?

1억이 남는다면 우선순위로 먼저 주고 다음순위 주는건지(그럼 특정 순위부턴 아예 못 받는것)

순위별로 차등지급하여 전체 다 주는건지.. 

이 두가지가 메인이거든요. 가장 중요하구요. 

3. 돈울 못 받는 최악의 경우는 어떤게 있냐도 있구요.

4. 경매로 넘어갈때 은행이 근저당권 130프로 정도를 높게 부른다던데 그럼 은행이 부른대로 130프로를 다 먹는게 맞는지??

그 외에 개인적으로 대응이나 준비해야 할 사안을 물어볼겁니다. 

인터넷이나 유튜브로 여기저기 알아봐도 딱 제 상황에 맞는 경우 찾기도 어렵고 너무 많은 의견과 정보가 있어 혼란스럽긴하네요.

이외 더 알아봐야할게 있을까요?

[루리웹-8140083476]

상황에 따라 다르니 자세한건 전문가와 직접 확인하는게 좋습니다.
일단 다가구 주택이라는 전제하에,
1. 전세보증금을 다 돌려받는게 가능할지는 잘 모르겠고, 최우선 변제대상이라 상당부분 돌려받을 수 있을거 같습니다.
2. 대략적으로 최우선 변제 후 권리순으로 배당할텐데, 보통은 은행 근저당이 가장 앞순위에 있습니다.
- 최우선 변제는 보증금이 일정 금액이 넘지 않아야 가능한데 근저당 설정된 시기와 지역에 따라 금액이 다르지만, 4천만원이면 시기와 상관없이 최우선 변제대상으로 보입니다.
- 최우선 변제 금액은 마찬가지로 지역 및 근저당 설정된 시기마다 달라서 이 부분은 근저당 설정이 언제되었는지 확인이 필요합니다. 자세한 금액은 따로 검색해서 확인이 가능하니 참고하시면 됩니다. 예를들어 서울지역에 근저당 설정시기 2019년 1월이라면 변제금액은 3700만원입니다.
- 다가구 주택에서 모든 세입자들의 최우선 변제금액의 합이 경매가액의 50%를 넘지 못하기 때문에, 경매 상황에 따라서 위의경우 3700만원보다 줄어들 수 있습니다.
3. 돈을 못받을 최악의 구조는 배당 신청을 안하는 것인데 그렇게 하시지는 않겠죠. 절차대로 모두 진행하시면 됩니다.
4. 근저당 120%, 130% 이런것은 예를들어 내가(은행) 1억을 빌려줬는데 상대가 이자조차 지급하지 못하거나, 경매 진행중에도 이자가 누적될 수 있습니다. 즉 빌려줄 돈은 1억인데 받을돈은 1.2억이 될 수 있기에 이 부분의 최대값을 지정해 놓는 것입니다. 120%라 하면 1.2억을 넘는순간 은행의 권리는 1.2억에 제한되는 것이기에 보통 그 전에 경매가 진행됩니다.
저는 전문가가 아니기에 이 부분은 따로 확인하시고 본인이 최종 결정을 내리셔야 합니다.

[루리웹-8140083476]

2번의 은행 근저당이 가장 앞순위라는것이 아니라 최우선 변제 후 권리순에서 일반적으로 가장 앞순위라는 의미이니 참고 부탁드립니다.

[빅세스코맨김재규]

1. 전세보증금 완전히 돌려 받을 수 있느냐
권리의 우선순위에 대한 것, 권리분석은 경매책을 보시면서 개인적으로 공부를 하셔야 합니다.
책 반권 짜리 지식입니다. 최우선 변제권의 종류만 해도 보통 3가지를 언급하며, 우선변제원은 근저당인데 근저당과 저당의 차이는...뭐 이런 식이라서요.
서점에 가서 아무 경재책을 사서 공부하셔야 합니다.

2. 경매는 확정이라치고 은행 주고 남은 돈으로 남은 세입자들에게 어떻게 분담되냐?
1번과 동일합니다. 권리 분석 공부하셔야 합니다.

1억이 남는다면 우선순위로 먼저 주고 다음순위 주는건지(그럼 특정 순위부턴 아예 못 받는것)
순위별로 차등지급하여 전체 다 주는건지..

이 두가지가 메인이거든요. 가장 중요하구요.

3. 돈울 못 받는 최악의 경우는 어떤게 있냐도 있구요.
있을 수 있습니다.
그런데 그렇다고 해서 못받는 것은 아니고 집주인에게 민사를 걸어야 합니다. 집주인의 부채가 사라지는게 아니에요. 당연히 님에게 권리가 있습니다. 당장 그 집이 팔린 돈 정도로는 돌려받지 못할 뿐.

4. 경매로 넘어갈때 은행이 근저당권 130프로 정도를 높게 부른다던데 그럼 은행이 부른대로 130프로를 다 먹는게 맞는지??
근저당 10억이면 실제로 빌린 돈은 8억 정도일겁니다.
물론 이자비용 등이 포함되서 은행이 가져가는 돈은 9억 정도일 가능성이 높고 10억을 초과할 가능성도 최악에는 있으나 바로 그 최악을 막기 위해서 채권자가 임의경매 신청을 하는 것이니 그 부분은 걱정 안하셔도 됩니다.

[빅세스코맨김재규]

물론 지금 스트레스가 높으신 상태라서 공부가 평소보다 더 힘들고 고될 수 있으나
공부하다보면 나중에 집을 살 때 어떤 것을 확인해야 하고 왜 등기부등본을 100% 신뢰할 수 없는지, 특약을 어떤 것을 넣어야 하는지 등을 배울 수 있으니 이번 기회에 한번 공부해보세요.
저도 나이 40먹고 처음으로 경매책 들여다봤습니다. 부동산 거래 책은 젊어서 보긴 했는데 그땐 이렇게까지 자세하게 안나왔었거든요.

[빅세스코맨김재규]

그리고 법무사도 결국 등기부등본과 대장으로 파악할 수 밖에 없는데
정말 작정하고 사기치는 놈들은 등기부등본에도 장난을 칩니다. 등기부등본은 100% 신뢰할 수 없습니다.
한국은 검증하는 과정이 없고 단순 신고제라서 그렇습니다.

[빅세스코맨김재규]

한가지 팁이라면, 법무사에게 가기 전에 등기부등본과 토지대장을 모두 뽑으세요(아파트면 등기부등본만 뽑아도 됩니다. 그 이유가 있는데 건축법과 관련된 것이라 자세하게 적진 못하겠네요).
뽑으실 때 '소멸 내역도 모두 적히도록' 세팅해서 뽑으셔야 합니다.

[빅세스코맨김재규]

아마 최우선변제에 해당하는 소액임차인이시라면 해당 범위 만큼은 돌려받을 가능성이 높습니다.
임금채권과 당해세가 문제일 수 있는데 이건 가압류 설정한 사람이 누구냐에 따른 문제고...
보장되는 소액임차금액도 지역마다 달라서 이건 본인 지역을 검색해봐야 합니다.
일단 공용 관리비는 내지 말고 계세요. 다만 유틸리티비용(전기, 가스, 수도)은 사용한 본인이 내야 합니다.

[루리웹-5195249638]

최우선변제권이라도 잘 알아보셔야 합니다. 은행에서 근저당권 설정일자 등을 봐야 합니다. 무조건 이기는 것이 아닙니다.
은행에서 채권을 신고하는데 법원에서 면밀하게 사유를 봐서 다 인정해주지 않습니다. 등기부상의 권리가액까지 배당종기부 채권으로 요청할 수 있어도 이자계산법이
기한의 이익상실채권 시점과 그 이후시점이 다 틀리기 때문에 계산하는 방법이 다릅니다.
1. 동일한 순위에서는 배당재원금액을 서로 안분해서 가져가기 때문에 먼저 왔다고 받는 것이 동순위는 배당종기부 채권금액으로 비례해서 받습니다.
아무리 최우선이라도 받을 수 있는 금액이 다르고, 확정일자 여부에 따라서 실제로 유치권이 생성되어 있는지 봐야 합니다.
2. 전입세대열람원을 동사무소에 가셔서 발부받아서 몇명이나 전입되어 있는지 봐야 합니다.

[Puri]

선생님 저도 법무사 믿고 행동햇다가 3천 손해봣었습니다. 변호사 상담도 받아보시는게 좋을거같아요

[레옹]

일단 법무사 가기전에 등기부등본 열람하셔서 담보물건 선순위가 어디인지 확인하시는게 좋을 것 같습니다. (본인이 몇 순위인지도 파악하세요)

처음 담보 건이 얼마인지는 나오는데 얼마를 갚았고, 얼마나 남았는지는 안나오고 모릅니다.

[레옹]

파악하는 건 법무사 써도 상관없는데... 왠만하면 변호사 사용하시는 걸 추천드립니다.
(변호사도 아는 만큼 물어보고 적극적이여야지 더 알려줍니다.. 그냥 가만히 들으면 원론적인 것 만 얘기하고, 송사로 이끕니다)

고민게시판에 '레옹'으로 검색하시면 깡통전세로 고생한 예시가 있습니다. 변호사 상담 시 참고하시면 좋을 것 같습니다.