[경제] pf 연체율 이야기 하는 언론은 많은데.. (feat. pf사업의 함정)

[새로운아이디ʕ·͡˔·Ɂ]

pf사업의 연체율 이야기 하는 언론은 많은데 진짜 함정은 아무도 이야길 안해서 끄적여봄.

pf사업의 본질은 대동강 물팔이임.

시행사 입장에서건

은행 입장에서건

시공사 입장은 쵸큼 다르지만

길바닥에 넘쳐나는 돈을 끌어다가 내가 가져가는게 본질이라는거.

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통상 개발사업이 진행되는 구조는 매우 심플함.

1. 시행사가 좋은 입지를 찾아서 아파트(상가, 오피스, 호텔, 리조트, 공단)을 구상한다.

2. 시행사가 땅주인에게서 땅을 산다.

3. 시행사가 산 땅에 설계를 하고 허가를 받는다.

4. 시행사는 허가를 받은대로 공사해줄 시공사를 정한다.

5. 시공사는 허가 받은대로 공사한다.

6. 시공사는 공사를 완료하고 사용승인(아파트는 입주를 기준으로 한다)을 받으면 시행사에 공사대금을 받는다

7. 시행사(혹은 시공사)는 공사가 끝난 아파트(상가, 오피스, 호텔, 리조트, 공단)을 수요자에게 판다.

8. 시행사는 사업을 청산한다.

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통상 시행사는 좋은 땅을 살 돈이 없다는게 근본적인 문제임.

그래서 예전에는 토지담보대출로 땅을 샀음.

1단계에서 시행사 명의로 사업부지를 담보로 해서 부동산담보대출을 받아서 

사업부지 소유권을 확보하고, 인허가를 낸 다음에 사업을 진행하는 구도였음.

근본적으로 토지담보대출이라는 것은 어디까지나 감정평가액 대비 얼마만큼만 대출해주는 구조이기 때문에

인허가비용같은걸 같이 뽑아먹는건 한계가 있음.

거기에 실무적으로 들어가면

개발사업용부지의 경우 대체로 토지비가 저렴한 지목을 형성하고 있기 때문에

담보대출로 뽑아먹기엔 한계가 있음.

예컨대 골프장을 지으려고 하는 땅은 대체로 임야 혹은 전답인데..

토지비와 인허가비용으로 100억이 필요하다고 해도

감정가가 낮아서 실제로는 10억도 못빌리는 경우가 허다함.

그래서 토지담보대출로 사업을 돌리는 건

타운하우스 지어서 분양하는 수준의 하꼬방같은 소규모 사업에서나 가능했고

환경영향평가 교통영향평가 같은 것들이 따라가면서

인허가 기간이 1년이상 걸리는 수천세대 단위의 아파트, 리조트, 콘도, 공단에는 어려웠음.

그래서 시행업계에서 가져온게 프로젝트 파이낸싱.. 즉 pf론임.

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기본적으로 미국의 투자은행들(흔히 말하는 jp모건 같은 은행들..

시티뱅크나 뱅크오브어메리카는 우리의 신한은행같은 상업은행)과

크고 작은 캐피탈, 증권사들이 프로젝트 파이낸싱을 해주는 대상엔 제한이 없음.

동산, 부동산, 유화물, 증권, 채권 등등 일단 돈을 만들 수 있는 대상은 다 pf를 해줌.

부동산은 물론이고 선박과 항공기 pf 전문으로 하는 금융사가 있는가 하면

기업인수합병에 필요한 자금을 pf해주는 금융사도 있음

세계 최대 콘벨트의 옥수수밭 개발 자금만 취급하는 농업기업 전문 금융사도 있는가 하면

미쿡이 세계최대 산유국 반열에 오르게된 셰일유 개발 자금도 취급하는 금융사(그중 하나가 크레딧 스위스,.,)도 있음

그런데 얘들은 철저하게 목적사업을 이행하는 과정에서 필요한 자금만을 대출해줌

우리식으로 이야기 하면 사업에 필요한 운전자금을 빌려주는 운전자금대출이 pf의 본질임.

주택개발사업에서도 건설비용을 빌려주는건 건설이 사업의 본질이고 건설자금=운전자금이기 때문에 pf가 일어나는거임

그래서 미쿡에서 pf를 하게 되면 우리나라의 개발사업 진행 도식상의 

1~3단계는 론을 잘 내주지 않음.. (물론 취급하는 업체가 있는데 형태가 좀 다르다)

대체로 인허가 이후인 4~6단계에 필요한 자금을 내줌.

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예를 들어 데어데블이 뉴욕 헬스 키친에 데블타워를 짓는다면

스타크금융사는 데어데블에게 데블타워 건설비용만 대출해주지

부지매입자금이나 인허가비용같은건 빌려주지도 않음

그렇기 때문에 부지매입은 데어데블이 직접 해야하고

인허가도 데어데블이 하러 다니던가 인허가 전문 변호사를 통해서 해결하던가 해야함.

이렇게 빌려준 pf 자금은 완성된 목적물 그 자체를 담보로 해서 상환하거나

혹은 해당 목적물을 처분해서 얻은 수익으로 상환하는 구조임.

앞서 예를 들은 데블타워가 완공되면 그걸 분양해서 얻은 분양 수익으로 스타크금융사에 빌린돈을 갚는 구조임.

혹은.. 분양 대신 통임대를 한다면 데블타워를 담보로 대출을 일으키거나

리츠같은 수익증권을 발행(유동화라 카는데.. 이건 좀 복잡하다)해서 금융사에 상환함.

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pf사업이 한국에서 유행하기 시작한게 imf 이후인데..

주로 쓰인게 부동산 개발사업이었음.

글고 한국에 오면 뭐든 헬적화 되듯 pf도 헬적화가 되버림.

일단 운전자금이라는 성격자체가 부동산개발사업 특화라는 의미로 축소됨.

거기에 엄격한 담보요구와 담보가 없다면 신용을 공여하게 만들었음.

(이건 리스크 헷징을 위한일이라 일장일단이 있다)

시행사들은 사실 그 전에도 건설비용을 걱정하진 않았음.

왜냐면 우리나라는 선분양이라는 아름다운 제도가 있기 때문임.

과거에는 주택법상 건축공정 20%이후에나 분양이 가능하도록 제약이 있었지만

지금은 토지소유권을 확보하고 분양보증만 받으면 인허가 즉시 분양이 가능하기 때문임.

쉽게 말해서 땅값과 인허가비용만 있으면 공사비 걱정없이 사업을 지를 수가 있었음

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그런데..

앞에서도 이야기했지만 대다수의 시행사들은 돈이 없고..

근본적으로 토지담보대출로는 필요한 자금을 모두 조달할 수 없기 때문에..

문제가 생겼음.

그러다보니 이걸 해결하는 방식으로 pf를 도입하게 된거임.

(디벨로핑 업계 유우우명한 분이 이걸 도입했고 그 뒤 이 어른은 준재벌이 되었다)

정확히는 pf의 부분중 하나인 브릿지론을 가져온건데..

미쿡에서 브릿지라는건 실무적으로는 여러형태간의 대출 혹은 여러 금융기관간에서

갈아타기를 하는 수개월사이의 단기 자금을 고금리로 팩토링해주는걸 의미하고 있었음

근데 그걸..

토지매입자금과 인허가비용을 커버하는 비용으로 브릿지론으로 들고와버린거임.

앞에서 이야기 했다시피 토지소유권과 인허가를 하고나면 분양보증만 받으면 선분양이 가능했기 때문에

이 방식은 금융기관입장에선 땅짚고 헤엄치는 사업이었던거임.

그렇다고 아무에게나 해주는건 아니고 금융기관별 기준이라는게 있어서 진입장벽이 있음.

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그와중에는 여러 이유로 분양이 지연되기도 했고 골프장, 리조트 같이

착공전 선분양이 안되는 사업이 있었기 때문에 본pf도 도입되었음.

시행사 입장에서는

토지계약대금(통상 땅값의 10퍼), 인허가 착수비 (설계감리비의 5% 내외)만 어떻게든 영끌해서 만들어서

금융기관에서 브릿지만 일으키면 사업을 할 수 있었으니..

브릿지와 pf는 유행할 수 밖에 없었음

금융사 입장에서는

브릿지는 땅을 담보로 빌려주고 본pf를 통해서 상환받고

본pf는 땅과 시공사의 보증으로 빌려주고 분양대금으로 상환받으니

금융사도 마다할 이유가 없었음

시공사 입장에서는

시공보증을 늘이는 자체만으로도 도급순위가 올라가기 때문에

1군 업체같은 제한이 붙은..

말하자면 사업성이 좋은 시공권을 받아내고 

사업을 키우기 좋기 때문에 조금 찝찝하지만 마다할 이유가 없었음

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결국 pf사업의 본질은 시행사가 대동강물 퍼먹는 사업이라는게 바로 이점 인거임

시행사는 ㄹㅇ 푼돈으로 전체 사업을 기획하고 일확천금을 가져감.

대장동으로 설명한다면

화천대유에 넣은 1억은 결국 토지계약대금과 인허가 착수대금인데

이걸로 시작해서 브릿지 일으키고 본pf일으켜서 그 차액 1천억을 먹게 해주는게

pf라는 거임

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이 구조에서 머 이상한거 못느낌??

리스크는 누가 다 짊어지는건지 모르겠음?

사업이 성공하면 시행사는 어마어마하게 많은 과실을 먹지만

사업이 실패하면 시행사가 잃는건 소액의 토지계약금과 인허가 착수비용이고

거기에 돈을 빌려준 금융사는 이자나 좀 못받지,

원금의 대부분은 시공보증을 한 건설사에서 다 캐낼 수 있음.

결국 실패 리스크는 건설사가 다 짊어지는거임.

그나마 공단은 케이스 자체가 드물고 오히려 물류창고로 전환하면 사업성이 개선되기 때문에

공단 pf는 제발 돈가져가서 사업 해주세요 하는 상황이라서 걱정도 안됨.

소비가 부진하고 매물이 쌓인다는 이야기가 있어도

그래도 이런 저런 스펙으로 만들어 주세요 하는 수요는 끊이질 않음.

리조트는 중소형 프렌차이즈는 다 죽어서 전국 골프장중 10%가 매물로 나온 상황이고

소노 그룹, 아난티 그룹, 파라다이스 그룹 정도가 아니면 pf를 해주지도 않음

그래서 골프장 pf사업이 터졌다는 기사는 어쩌다 나올 수준일거임

근데 아파트와 상가는 좀 이야기가 다름

한동안 너나할것 없이 덤벼든게 아파트와 오피스텔, 상가쪽임.

본pf 못간 브릿지론이야.. 땅을 담보로 했기 땜에 사회적 파장은 크지 않을텐데

본pf가 연체가 되서 연체율이 올라가고 있다는건

선분양을 전제로 일으켰을 pf의 구도가 깨졌다.

즉 분양실패다..

이 말임

지금 pf 연체를 이야기 하면서도 정작 pf의 본질을 이야기 않는 언론들이 해야할 이야긴

선분양이 안되고 있단 말을 해야한다는거..

대신 그들이 쓰고 있는건 어디가 분양대박이다 이 소리만 하고 있음.

길고긴 이야기의 한줄요약

언론들은 "pf 연체의 원인인 분양실패"를 이야기 하지 않고 있다.

[불모의땅]

대충 뭉뚱그려서 슈카월드에서 며칠전에 말해준 거긴 한데 이렇게 자세히 들으니 좀 더 와닿는구만

[새로운아이디ʕ·͡˔·Ɂ]

엣? 슈퍼렠카가 pf 전문이었어?

[불모의땅]

슈카레카답게 적당히 얕게 말해줌ㅋㅋㅋ 그래도 어쨌든 pf 그러니까 파이낸스 쪽이라 다른거보단 자기 전공에 가까울걸

[오토_폰 비스마르크]

이번에 PF도 이야기 풀긴 했음.

[새로운아이디ʕ·͡˔·Ɂ]

증권사에서도 pf는 사실 기업금융에서 하던거라서..

애널이랑은 쵸큼 분야가 다르긴해..

[하늘로솟는번개]

요약 죽은 자식 불알을 아무리 따땃하게 하더라도 죽은 불알은 죽은 불알일 뿐이다.

[새로운아이디ʕ·͡˔·Ɂ]

[빡시무쓰]

이런 글 넘나 좋음
많은 도움이 됨...
고마웡 👍👍👍

[97bludgers]

그냥 선분양제는 폐지를 하는게 사회에 이득인듯

[97bludgers]

그데 건설사가 파산하면 돈 빌려준 은행도 망하는거 아님?

[새로운아이디ʕ·͡˔·Ɂ]

건설사가 시공보증을 하면서 보증서를 끊음..

글고 망하기전에 금융기관은 그 보증서를 돌려버리고 그 여파로 건설사가 망함.

은행은 3~5% 내 손실만 감내하는 구도임.