[인생] 처음으로 전세를 내놓게 되었는데 잘 모르겠습니다

제가 집을 살때 은행 대출로 매매를 했었습니다.

그곳에서 2년간 살다가 저는 회사 근처로 이사를 할 예정으로 집을 전세로 내놓게 되었는데

부동산 아지매 말로는 전세로 나갈때 은행 빚은 모두 갚는게 관례라고 하더라구요.

당시 빚은 1억이 있고, 전세로는 8천에 내놓은 상황이라, 보증금으로 전부 갚아도 2천이 부족해서

그 경우 제가 2천을 신용대출(약 6%~10% 사이)을 받아 갚아야 합니다.

그래서 고민이 되는건, 무리해서 빚까지 다시 내면서 전세를 내놓느냐, 그냥 월세로 내놓느냐 인데요

1. 월세로 내놓을 경우

- 기존 은행 대출로 인한 이자 - 월세 수익 = 제로(이자와 월세수익이 비슷합니다)

- 월세 세입자가 계약만료로 나가면 필요에 따라 내가 내 집에 입주하기 쉬움

2. 전세로 내놓을 경우

- 기존 은행 빚은 갚으므로 그 이자를 낼 필요가 없어짐

- 다만 새로운 빚 2천 추가로 발생(이자 1년에 약 120~150 예상)

- 매 계약이 끝날때마다 보증금 8천을 현금으로 마련하지 않으면 안됨(보통은 새로운 세입자를 매번 구해도 돌려막기). 또한 그게 안되면 언제까지고 내집에 내가 입주할수가 없음

- 2년 뒤 기존 세입자가 나가고 새로운 전세를 내놓을때 차익(전세 시세가 오를수 있으므로)이 생길수 있음

생각해보면 둘을 분석하면 이정도인거 같은데...

무리해서라도 전세로 내놓는게 맞을까요?

혹 제가 모르거나 놓친게 있을까요?

조언을 부탁드립니다.

관례를 무조건 따를 필요는 없습니다.
예를 들어 1억짜리 집인데 근저당이 5천이 있다면 이를 감안해서 임차인을 보증금 5천 미만으로
구해도 문제 없는 것입니다. 그걸 결정할지는 임대인의 자유 의사지 관례같은 게 아니니까요.

어떻게 구하실지는 님 사정을 1도 모르는 사람이 판단하기는 그렇고 꼭 대출을 다 갚아야 하는
선택지도 물론 있겠지만 그게 아니라는 선택지가 있다는 것도 고려해 보시는 것도 좋을 듯 싶네요.

관례따위가 아니고,
주담대가 있는 집에 전세를 풀로 채우면 은행에서 어짜피 상환요청 들어올꺼에요.
통상 주담대 합계= 집값 x (40~50%) - 전월세보증금이고요

전세입자는 8천을 자기 쌩돈으로 들어오는게 아니라 보증금의 대부분(약80%)을 전세대출로 실행해서 들어올꺼에요. (8000만 x 80% = 약 6400만원)
님이 은행이라면 대출 1억있는 집에 전세대출 6400만원 실행해주겠어요?
그래서 전세로 놓으려면 기존 주담대는 당연히 상환해야 하는거고요.
상환할 생각이 없다. 그러면 월세로 돌리시면 되요.

개인적으로는 2번을 추천합니다.내자산 불리는 가장 좋은 방법중에 하나가 사적금융(임차인 보증금)을 레비리지로 보유자산 총량을 늘리는 거에요.
그래야 나중에 내가 큰돈이 필요할때 큰규모로 대출실행이 가능해지거든요.
자금유동성에 여유가 많이 생기는데, 1년에 120~150정도는 큰 부담은 아닙니다.

1번은 이미 실행한 대출로 추후 추가대출이 어렵습니다.

부동산측에서는 아마도 전세계약 건을 설정해서 말 했을 겁니다.

저 같으면 보증금 줄이고 월세 높여서 내 놓을 것 같네요.